DPE & petite surface, Quésaco ? - 19/05/2023

Les petites surfaces sont identifiées comme plus énergivores : 

_ JUILLET 2021 : entrée en vigueur du Nouveau D.P.E, Quésaco ? Nouveau DPE, différence entre consos réelles & estimées, Quésaco ? 
Méthode de calcul unifiée pour tous les logements : à savoir la fin de la méthode dite ''sur facture''.
Le nouveau D.P.E prend en compte les caractéristiques physiques du bien : Bâti_Qualité de l’isolation_Types de menuiseries_Équipements installés : chauffage, E.C.S (Eau Chaude Sanitaire), ventilation, VMC, refroidissements, éclairages_L'isolation, Quésaco ? Une rénovation performante, Quésaco ? La clé d'une rénovation réussie : l'isolation, Quésaco ? Combiner isolation-ventilation & étanchéité à l'air, Quésaco ? 
Le nouveau D.P.E prend en compte les surfaces déperditives : Volume intérieur à chauffer, sachant que ce volume présente des surfaces déperditives = les faces du volume (murs, planchers, plafonds) exposées à l'extérieur ou à des locaux non chauffés. Plus la surface d'échange thermique est importante, & plus, il faudra chauffer le volume.

_ AOUT 2021 : entrée en vigueur de la loi CLIMAT & RÉSILIENCE 
Portant sur la lutte contre le dérèglement climatique & le renforcement de la résilience face à ses effets, le gouvernement a mis en place un Calendrier avec le gel des loyers & des interdictions de louer : Les passoires thermiques, Quésaco ? Comme le confirment les statistiques de l'ADEME, la part des D.P.E classés F ou G est plus importante pour les logements de moins de 30 m². 

POURQUOI LES PETITES SURFACES SONT - ELLES DÉFAVORISÉES ?
Beaucoup de petites surfaces sont toujours moins bien classées énergétiquement car :
_ en RDC / en dernier étage (chambres de bonnes)
_ avec un plancher sur sous-sol (cave, garage) / un plafond donnant sur un comble perdu / l'extérieur : des surfaces déperditives importantes.
Partant de ce constat, des propriétaires-bailleurs font des travaux de rénovation, d'isolation notamment, essentielle, elle impacte très favorablement le D.P.E.
Pourtant après travaux, ces studios & petites surfaces sont classés peu performants à Explications :

LA CONSOMMATION D'EAU CHAUDE SANITAIRE E.C.S :
PETITE SURFACE AVEC INSTALLATION SURDIMENSIONNÉE =  IMPACT DIRECT SUR LE D.P.E !

Calculée uniquement en fonction de la Surface habitable, qui donne un nombre d'occupant moyen.
  Plus le ballon d'eau chaude est grand & plus la note du D.P.E sera pénalisante pour un petit
         logement, même s'il est bien isolé & performant !

  Taille du ballon = un choix important : 
           30% des chauffe-eau sont surdimensionnés = 1/3 de l'eau chauffée est perdue, en moyenne.
 _ Dimensionner le ballon, en fonction des besoins quotidien réels, quitte à forcer la production d'eau chaude quelques jours/an. 
 _ Solutions à privilégier : des petits ballons d'eau chaude, même si plus onéreux, ou de l'instantané.
 Isolation : chauffage plus performant, Quésaco ? 
LE SYSTEME DE CHAUFFAGE
Il est recommandé d'avoir un système de chauffage alliant performance & économie : thermostat & programmateur 
pour réguler & maintenir une T° relativement stable. Chaque degré supplémentaire demande environ 7% d'énergie en plus! 
Attention au gaz, fioul & chauffages électriques ! Solution à privilégier : La pompe à chaleur, Quésaco ? 

LE RATIO SURFACE DÉPERDITIVE / SURFACE HABITABLE 

  1. Addition de toutes les Surfaces déperditives 2. Division du total par la Surface habitable = plus le résultat est petit,
  meilleure sera l'efficacité thermique du logement & donc une classification du DPE plus performante.
  Or, ce ratio pour un studio présentera proportionnellement plus de Surface déperditive de murs,
  qu'un appartement de même forme, avec plus de Surface habitable.
  Dans un immeuble, ce ratio peut donc varier d'un apt à l'autre, même s'il s'agit de la même surface & du même mode de chauffage,
  entrainant un résultat du DPE différent.

_ AVRIL 2023 : Courrier Commun de : 
    La Fédération Interprofessionnelle du Diagnostic Immobilier (F.I.D.I)
    La Chambre des Diagnostiqueurs Immobiliers de la FNAIM (C.D.I FNAIM)
Destiné à interpeller Olivier Klein, le ministre de la ville & du logement, en lui demandant la mise en place d'un coefficient de pondération, afin de limiter le phénomène de pénalisation des logements de petites surfaces, au sein de la méthodologie de calcul du nouveau D.P.E (Juillet 2021). ''Un sujet d'équité et de fiabilité du D.P.E.'', estiment les 2 organisations professionnelles.
   Maintenir le parc locatif : les petites surfaces sont la typologie préférée des investisseurs :
_ Un moindre coût : un studio ou un T2 coûte moins cher qu'un APT familial
_ Un meilleur rendement locatif : en général, les loyers des petites surfaces sont, en proportion du prix d'achat, plus élevés que les loyers des grandes surfaces.
_ Charges de copropriété : étant calculées par tantièmes, le coût de celles-ci sera donc moins élevé pour un petit logement.
_ Location : les petites surfaces se louent plus facilement en meublé que les APT familiaux, dans lesquels les familles aiment apporter leurs meubles. Or, le bail meublé
   & la possibilité de se placer sous le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) intéressent grandement les investisseurs souhaitant optimiser fiscalement
   leur investissement.

   A suivre ...